「専属にしたのに売れない…」その原因は？売主が今すぐ確認すべき7項目【不動産売却】
はじめに｜「専属にしたのに売れない」は珍しくない
「専属専任媒介にしたのに、全然売れない」
「営業マンは一生懸命そうだけど、反響がない」
実はこの相談、不動産売却の現場では非常に多いです。
専任・専属専任媒介＝必ず売れる
というわけではなく、やり方を間違えると逆効果になるケースもあります。
今回は、**売主が感情論ではなく“事実として確認すべき7項目”**を解説します。
① レインズに正しく・早く登録されているか
専属専任媒介では、
-
・5営業日以内のレインズ登録
-
・1週間に1回以上の報告義務
があります。
確認ポイント
-
・レインズ登録証明書はもらっているか
-
・登録内容（価格・写真・コメント）は充実しているか
-
・「図面」が登録されているか
・レインズ登録証明書はもらっているか
・登録内容（価格・写真・コメント）は充実しているか
・「図面」が登録されているか
レインズが形だけになっていると、他社からの紹介はほぼ期待できません。
特に地番の記載がなく、図面の登録もなければ囲い込みの可能性が高くなります。
② 囲い込みが発生していないか
売れない最大要因のひとつが囲い込みです。
こんな兆候があれば要注意
-
・他社からの問い合わせが「ほぼ無い」
-
・「今は他社から紹介が来ていません」と言われ続ける
-
・内見が自社客ばかり
・他社からの問い合わせが「ほぼ無い」
・「今は他社から紹介が来ていません」と言われ続ける
・内見が自社客ばかり
囲い込みは売主にとって百害あって一利なし。
売却が長期化し、最終的に値下げになるケースが多発します。
③ ポータルサイトの「見せ方」が弱くないか
同じ物件・同じ価格でも、
写真とコメント次第で反響は大きく変わります。
確認ポイント
-
・写真は明るく、広角で撮られているか
-
・枚数は十分か（最低15〜20枚）
-
・コメントがテンプレ文章になっていないか
・写真は明るく、広角で撮られているか
・枚数は十分か（最低15〜20枚）
・コメントがテンプレ文章になっていないか
「とりあえず載せました」状態では、
検索一覧で埋もれて終わりです。
④ 価格設定が市場とズレていないか
売れない理由の多くは、結局ここに行き着きます。
売主が確認すべき点
-
・近隣の成約事例を具体的に説明されているか
-
・「希望価格」だけで決めていないか
-
・値下げ提案が感覚論になっていないか
・近隣の成約事例を具体的に説明されているか
・「希望価格」だけで決めていないか
・値下げ提案が感覚論になっていないか
高く売りたい気持ちと、売れる価格は別物です。
⑤ 内見後のフィードバックが共有されているか
内見は「答えの宝庫」です。
良い業者はここを必ずやります
-
・内見後すぐに感想を共有
-
・改善点を具体的に提案
-
・次の対策を提示
・内見後すぐに感想を共有
・改善点を具体的に提案
・次の対策を提示
「内見はありましたが、特に問題なかったです」
という報告しかない場合、改善が止まっています。
⑥ 売却活動の“提案”があるか
専属媒介で重要なのは、
受け身ではなく提案型かどうか。
例
-
・写真の撮り直し提案
-
・ターゲット変更（一次取得者→投資家など）
-
・販売戦略の切り替え
・写真の撮り直し提案
・ターゲット変更（一次取得者→投資家など）
・販売戦略の切り替え
「様子を見ましょう」だけが続くなら、
戦略不在の可能性大です。
⑦ 媒介契約の見直し時期を理解しているか
専属・専任媒介は3ヶ月更新です。
売主が持つべき意識
-
・更新＝自動ではない
-
・成果がなければ変更してよい
-
・一般媒介に切り替える選択肢もある
・更新＝自動ではない
・成果がなければ変更してよい
・一般媒介に切り替える選択肢もある
「専属にしたから我慢する」必要は一切ありません。
まとめ｜「売れない＝我慢」ではない
専属にしたのに売れないとき、
問題は「物件」ではなく売り方・業者側にあることが大半です。
売主が冷静にこの7項目を確認するだけで、
-
・売却スピード
-
・最終成約価格
は大きく変わります。
不動産売却は“任せきり”ではなく“確認しながら進める”もの。
それが後悔しない最大のポイントです。
関連ブログ：不動産ポータルサイトの見せ方で反響はここまで変わる｜値下げ前に見直す5つのポイント
