住宅ローンの事前審査に落ちた、その理由と内諾率を上げる3つの方法
家を買いたい！家を建てたい！希望の物件が見つかった！不動産の購入は多くの方が人生で１回の大イベントです。
ほとんどの方は住宅ローンを利用しますが、いざ事前審査を金融機関に依頼すると「否決」だった・・
その時のショックはいかほどでしょう・・筆者は某地方銀以降で住宅ローンの専任担当を１６年半にわたり経験し、
多くの否決事例を見てきました。中には奥様が人目をはばからず涙を流すことも・・
一人でも多くの方がそんな状況にならないように、筆者の経験を踏まえ、住宅ローン審査内諾のポイントを3つ
紹介します。
ポイント①：勤続年数が短い
サラリーマンの方なら、転職して１年が多くの金融機関で審査の基準になります。金融機関によっては勤続１年を
切っていても（１か月分の給与明細書があれば審査可能の金融機関もあります）通ることがありますので、審査
依頼をする金融機関を間違えないようにすれば、事前審査が通る可能性はグッと上がります。また、前職と現職が
同じ業種で現職の年収が上がっている（いわゆるステップアップ転職）であれば、職歴書を提出して勤続年数を
通算で見てくれる金融機関もあります。
ポイント②：年収に対して借入希望額が多すぎる
銀行内でよく話題になるワードがあります。それは「審査できる額と返せる額は違う」。私自身本部の決済担当者
に何度となく言われてきました。住宅ローンの審査上重要な項目に「返済比率」があります。年収400万円台の
方なら住宅ローンと他の借入の年間返済額を昨年度の年収で割った比率が35％以下等、各金融機関が独自に定めて
います。これが「審査できる額」です。この上限を超えていないことが住宅ローンの要件の一つですが、では
その上限金額で住宅ローンが通るのか？というとケースバイケースになります。勤続年数が長く、今後年収の増加が
見込まれ、定年退職までに住宅ローンの残高がなくなるもしくは退職金で十分に完済が可能であれば、「審査できる額」
で住宅ローンが通る可能性は高いでしょう。勤続年数が短くて年齢も高く定年退職時の退職金金額が多くないことが
想定されるケースでは厳しいと言わざるを得ません。そんな時は定年退職後の返済プランがわかれば、内諾となる
金融機関もあります。返済プランの例は貯蓄型の生命保険に入っていて定年退職時に住宅ローンが一括返済可能な
満期金が受け取れる、株式（社内持株会含む）等の金融資産が定年退職時の住宅ローン残債程度ある等、いくつか
方法がありますが、具体的には個人個人で対策が違いますので、返済プランとして金融機関の評価対象となりうるか
相談してみたい方がいらっしゃいましたら、当社までご相談ください。
ポイント③：クレジットカードや車ローンの延滞歴がある
筆者の経験上、住宅ローンに落ちる原因の90％はこの項目です。多くの金融機関は3つの信用情報機関の情報を参照
して審査をしています。スマホで情報開示を請求できるので、気になる方は以下の名称で検索してみてください。
・KSC（全国銀行個人信用情報センター、主に銀行系の情報）
・CIC（株式会社CIC、主に信販系・流通系の情報）
・JICC（株式会社日本信用情報機構、主に消費者金融系、信販系、流通系の情報）
支払いの延滞があれば上記のいずれかに延滞情報が登録されます。特に金融機関が重視しているのは以下の情報です。
①住宅ローン審査時に支払いができていないものがある（例えば２７日の支払いが残高不足でできておらず、２８日に
住宅ローン審査を行う）→まず否決になります。
【対策】：すぐ入金もしくは振込して延滞を解消するしかありません。金融機関は支払いのない借入がある方に融資は
しません。
②３か月以内に延滞履歴がある→否決の可能性が高いです。
【対策】審査時期を遅らせて３か月以内の延滞がないようにしましょう。それができない場合は他の通帳に残高が十分に
あった場合はその写しを取り、事前審査を目審査で行う金融機関に依頼しましょう。合わせてなぜ遅延したのかの理由
説明が必要です。有効的な理由としては「他の銀行に給与振り込みがされていて、今回延滞となってしまったが、
給与振り込みを（事前審査を行う銀行に）変更するので、住宅ローンが延滞することはありません」等
③直近１年間に３回以上の延滞がある→否決の可能性が高いです。
【対策】基本的に②の対策と同じです。延滞の常習性が高いと判断されがちなので、丁寧に説明しましょう。
④現在支払い中もしくは支払いが完了してから５年以内（クレジットカードは解約してから５年以内）に２か月以上
支払いを延滞した借入がある→「異動」情報として登録され、ほとんどすべての金融機関で否決になります。
【対策】この情報が掲載されていれば、非常に厳しいです。しかし、金額が少額で延滞理由によっては事前審査が通る
可能性があります。詳しくは当社までご相談ください。
＜ポイント③のまとめ＞延滞歴は今後の住宅ローンの返済予想に直結するため、金融機関は非常に重視しています。
上記の対策を行って目審査（大手銀行はAI審査が多い）を行う金融機関に審査依頼しても必ず通るとは限りません。
まずは延滞しないよう、日々の口座の残高管理をしっかりしていきましょう。
＜＜全体まとめ＞＞
住宅ローンの審査項目は多岐にわたります。今回は３つのポイントに絞りこんで説明しました。住宅ローンで落ちて
しまったが理由がわからない、信用情報を開示したが見方がわからない、住宅ローンの相談がしたいがどこに相談したら
いいかわからないという方は当社までご連絡ください。お力になれることもあると思います。
