住宅ローンの正式申込は「物件選び」が一つのポイント｜審査に強い家の考え方
住宅ローン正式申込がすんなり通る人ほど「物件選び」が慎重な理由
はじめに｜住宅ローンは「年収」で決まると思っていませんか？
住宅ローンの相談をしていると、よくこんな声を聞きます。
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「年収的には問題ないはずです」
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「事前審査は通りました」
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「あとは物件を決めるだけですよね？」
しかし現場では、
年収に問題がなくてもローンが通らない人、
条件が悪くなる人を何度も見てきました。
その分かれ道の一つになるのが、
**「どんな物件を選んだか」**です。
住宅ローンは「人」だけでなく「物件」も審査されている
住宅ローン審査は、
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・申込者（年収・勤続・信用情報）
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・物件（担保評価・流動性）
この両方が見られています。
つまり、
どんなに属性が良くても、物件次第で結果は変わることがあるのです。
正式申込が通りやすい人ほど、なぜ物件選びが慎重なのか？
① 銀行は「もしもの時」を前提に考えている
銀行が本当に気にしているのは、
「この人が返せなくなったらどうなるか」
そのとき重要なのが、
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・その物件は売れるか
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・適正な価格か
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・市場価値が落ちにくいか
銀行にとっての安心＝物件の安全性です。
② 担保評価が低い物件は、条件が悪くなることがある
例えば、
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・市街化調整区域
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・再建築不可
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・旗竿地
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・極端に狭い・古い建物
これらは、
ローンが通っても
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・金利が上がる
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・借入額が減る
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・一部自己資金が必要になる
などの不利な条件が付くことがあります。
③ 事前審査OKでも、本審査で落ちる理由
事前審査は、
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・申込者の属性中心
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・物件評価は簡易的
です。
本審査では、
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・詳細な物件資料
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・評価額
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・法的な問題
までチェックされます。
「事前審査が通ったから大丈夫」と
物件を軽く見た人は、ここでつまずくことがあります。
慎重な人が物件を見るときの視点
① 「自分が住みたい」だけでなく「銀行がどう見るか」
もちろん住みたい気持ちは大切ですが、
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・立地の汎用性
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・将来売却できるか
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・特殊性が高すぎないか
特に再建築不可物件や前面道路が建築基準法43条道路等は正式申込時のリスクが高いです。
② 「安い」より「理由が説明できる」
相場より安い物件は魅力的ですが、
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・なぜ安いのか
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・その理由は解消できるのか
を冷静に判断します。
理由が説明できない安さは、
銀行も同じように警戒します。
③ 「今」だけでなく「返済期間全体」を見る
35年ローンなら、
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・周辺環境の変化（例：計画道路が物件に通っている等）
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・建物の耐久性（あと何年建物の価値が見込めるのか等）
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・将来の流動性（10年、20年先にその建物がどれくらいで売れるのか等）
長期視点で価値が維持されるかを見ています。
ローンに強い人ほど「止まる勇気」を持っている
正式申込がすんなり通る人ほど、
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・即決しない
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・条件を整理する
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・「やめる判断」をできる
という共通点があります。
逆に、
「せっかく審査が通ったから」
「この物件を逃したくない」
という感情で進むと、
正式申込で思わぬ苦戦を強いられることがあります。
まとめ｜住宅ローンは「物件選び」で差がつく
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ローン審査は人＋物件で決まる
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・銀行は物件の安全性を重視している
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・慎重な物件選びが、条件の良いローンにつながる
※元銀行員のひとりごと※
昔よりは担保評価を重視する銀行は減っていると考えますが、それでもそれぞれの
銀行基準で「担保評価シート」なるものが存在します。法令上問題がある物件は
コンプライアンスを重視する昨今、審査が非常に厳しいですし、再建築ができない
物件は将来の買い手が見つからない可能性も鑑みて、正式申込が通りにくい物件です。
不動産会社は事前審査では、「当て物件」と言いますが自社で紹介できる適当な物件
で審査を行い、内諾になってから本格的に物件を探す会社も多いです。そんな状況の
中で、「物件で正式申込が否決になる」という状況が起こるのです。
物件で不安に思われる方は当店までご連絡頂ければ、銀行目線で物件に問題がないか
お答え致しますので、お気軽にお問合せください。
（それぞれの銀行により審査ポイントが違いますのでその点はご了承ください）
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