【最新版】市街化区域と市街化調整区域の違い｜調整区域で住宅を建てる条件（地縁者住宅を含む）・メリット・デメリット・リスクを徹底解説！
1. 市街化区域と市街化調整区域とは？
■ 市街化区域とは
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市街地を優先的に形成していくエリア
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住宅・店舗・マンションなどの建築が積極的に認められる
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インフラが整っており、建てやすく住みやすい
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資産価値が安定しやすい
→ 初めての住宅購入者にとって最も安心できる区域
■ 市街化調整区域とは
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市街化を抑制することを目的とした区域
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原則として住宅の建築は不可
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田畑・山林が多く自然が豊かなエリア
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インフラ未整備の土地も多い
→ ただし、一定の条件を満たせば住宅建築が可能
ここが重要です。
調整区域＝絶対NG ではなく、「条件付きOK」という区域です。
2. 市街化調整区域で住宅を建てられる条件（最新版）
市街化調整区域で建築できるケースは自治体で大きく異なります。
以下は代表的で全国的に一般的なパターンです。
① 既存宅地（線引き前宅地）での再建築
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昭和43年以前から宅地利用されていた土地
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過去に家が建っていた土地
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再建築が認められる場合があるが、自治体によっては制度廃止済みも多い
→ 最も誤解が多いポイント。必ず自治体で確認必須。
② 29条開発許可による建築
都市計画法29条に基づいて開発許可を取り、宅地として建てる方法。
個人住宅にはハードルが高く、費用も大きくなりがち。
③ 既存集落制度（地区計画など）
地域の生活維持のため、既存集落や地区計画内で住宅建築を認める運用。
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既存の家並みの中
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集落の範囲に合致する土地
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自治体指定のエリア内
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地域住民のための住宅として認められる
④ 農家住宅（農家資格が必要）
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農業従事者が自分の農地に建てる住宅
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農地転用の許可も必要
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農業委員会の審査あり
⑤ 地縁者住宅
市街化調整区域で建築できるケースとして、近年特に増えているのが「地縁者住宅」制度です。
3. 地縁者住宅とは？
■ 地縁者住宅とは
「その地域に長年住んでいる人」や「地域と密接な関係がある人」が、市街化調整区域に住宅を建てることを認める制度です。
※自治体によって呼び方が異なる
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地縁者住宅
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近隣住民住宅
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既存集落内地元者住宅
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地域居住者用住宅
など
■ 地縁者住宅の許可が認められる典型例
自治体の条例により細かい条件は異なりますが、一般的には次のようなケースです。
① その区域または周辺地域の出身者
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10年以上その地域に住んでいた
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実家がその集落にある
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親の家が調整区域にある など
② 既存集落内の空き地を利用する場合
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集落の一部として歴史的に形成されている区域
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住宅が密集している既存集落の延長として建築を認める運用
③ 親の住宅の近接地に建てる場合（分家住宅）
分家として敷地内や隣接地に建築を認めるケース。
■ 地縁者住宅のメリット
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市街化区域より大幅に安価に土地が買える
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実家の近くで暮らせる
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農地転用が不要なケースもある（自治体による）
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建築手続きが比較的スムーズな場合もある
■ 地縁者住宅のデメリット・リスク
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地縁者でなくなると家を建てられない／売却が難しい
→ 「地縁者以外は住めない土地」となる -
売却時に買い手が大幅に限定されるため資産価値が上がりにくい
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そもそも自治体ごとに条件がバラバラで分かりにくい
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建て替えが不可になる自治体もある
→ 地縁者住宅は、建てられるのが“その人限定”であることが最大のリスク。
4. 市街化調整区域のメリット
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土地価格が安い
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広い敷地が確保できる
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自然環境が豊か
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地縁者住宅など特定条件に合えば“良い土地を安く手に入れられる”こともある
5. 市街化調整区域のデメリット
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建築できる土地が極めて限られている
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インフラ（上下水道・道路）が整っていないことが多い
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金融機関の住宅ローンが通りにくい地域もある
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売却がとても難しい
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将来の建て替え不可となる可能性
6. 市街化調整区域の土地を買う前に絶対確認すべきこと
この記事で最も重要な部分です。
① “なぜ建てられるのか”の根拠を正確に把握すること
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地縁者住宅？
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既存宅地？
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集落内？
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農家住宅？
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開発許可？
建築可の根拠は、必ず紙で残すべきです。
② 都市計画課・建築指導課で事前相談を取る
不動産会社任せにせず、
自治体が最も正しい情報を持っています。
③ 上下水道・道路の確認（追加費用の有無）
上水道がない→引込費用
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下水道がない→浄化槽
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道路が狭い→セットバック
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電柱が遠い→引込費用
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造成費必要なケースあり
④ 将来の建て替え可否
建て替え不可 → 資産価値が大きく低下します。
⑤ 売却制限の有無
地縁者住宅などの場合は特に重要。
結論：調整区域は“知識がある人だけが扱える土地”
市街化調整区域は安くて広い土地が多く魅力的ですが、
許可の根拠を理解していないと確実に失敗します。
特に 近年増えている地縁者住宅 は、
「自分は建てられても、将来売れない」リスクが大きいため、
資産価値を重視する方には慎重な判断が必要です。
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