用途地域とは？住宅購入・建築で失敗しないための注意点と建てられる建物の違いをプロが解説
【保存版】用途地域とは？住宅購入・建築前に必ず知っておくべき注意点と建てられる建物の違いを徹底解説
マイホームの購入や新築を考えたとき、多くの方が「間取り」「価格」「立地」に注目します。しかし、**最も重要なのに意外と見落とされがちなのが「用途地域」**です。
用途地域を知らずに土地を購入すると、
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思った家が建てられない
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店舗が隣に建ってしまった
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将来売りにくくなった
といった重大な失敗につながるケースも少なくありません。
この記事では、住宅購入・建築を検討している一般家庭の方向けに、
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用途地域とは何か
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建てられる建物の種類
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最低土地面積・外壁後退などの注意点
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店舗付き住宅はどこなら可能か
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用途地域ごとのメリット・デメリット
を、実務経験ベースで分かりやすく解説します。
※用途地域の制度は国土交通省が定める都市計画制度が根拠となっています。
用途地域とは？簡単にいうと「その土地の使い方のルール」
用途地域とは、その土地にどんな建物を建ててよいかを法律で定めた区分です。
騒音・日照・交通量などから住環境を守るため、全国の都市部では用途地域が細かく指定されています。
つまり、
同じ30坪の土地でも、用途地域が違うだけで建てられる家の大きさや用途が全く変わる
ということです。
用途地域は全部で13種類ありますが、一般的な住宅建築に関係が深いのは主に次の8種類です。
※あくまで書面上での説明です。隣人や環境、自治体によって状況は変わりますので、自治体と現地は確認必須です。
第一種低層住居専用地域｜最も静かで人気の住宅地
建てられる建物
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一戸建て住宅
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小規模アパート
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診療所など
※コンビニや飲食店、店舗付き住宅は原則不可
メリット
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とにかく静か
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日当たりが良い
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将来も住環境が変わりにくい
デメリット
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買い物が不便
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カフェ・店舗併用住宅は不可
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土地価格が高めになりやすい
注意点
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高さ制限（10m・12m）※指定がない地域もあり
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外壁後退（1m〜1.5m）※指定がない地域もあり
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最低敷地面積（150㎡など）※指定がない地域もあり
✅ 「静かな住宅地に暮らしたい子育て世帯」に最適
第二種低層住居専用地域｜少しだけ便利な低層住宅地
第一種よりもやや規制が緩く、小規模な店舗やコンビニが許可される場合があります。
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静かさ：◎
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便利さ：○
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店舗併用：△（小規模なら可の場合あり）
✅ 「閑静さと利便性のバランス型」
第一種中高層住居専用地域｜利便性の高い住宅エリア
建てられる建物
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一戸建て
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マンション
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学校・病院など
メリット
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商業施設が近く便利
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将来売却しやすい
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資産価値が安定しやすい
デメリット
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周囲に高層建物が建つ可能性
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日照に影響が出るケースあり
✅ 「利便性重視のマイホーム購入」に人気
第二種中高層住居専用地域｜店舗併用も視野に入る
第一種よりさらに用途が広がり、飲食店や事務所が建てられる場合もあります。
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将来の店舗併用住宅：○
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夜間の人通り：やや増える
✅ 「将来の事業利用も考えたい人向け」
第一種住居地域｜住宅と商業の万能タイプ
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一戸建て
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マンション
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店舗付き住宅
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事務所
すべてバランスよく建築できます。
メリット
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売却しやすい
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店舗併用も可能
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将来の用途変更がしやすい
デメリット
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人通りがやや多い
✅ 「将来の資産価値重視の方」に最適
第二種住居地域｜やや商業寄りの住宅地
パチンコ店・カラオケなども建てられる地域です。
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利便性：◎
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騒音リスク：△
✅ 「便利だけど静かさは妥協できる方」向け
準住居地域｜幹線道路沿いに多いエリア
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カーショップ
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飲食店
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事務所
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店舗付き住宅
が混在します。
✅ 音や交通量の影響を理解した上で選ぶことが重要です。
商業地域・近隣商業地域｜住宅には上級者向け
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ほぼすべての建物が建築可能
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高層マンション・店舗・事務所が混在
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夜間営業・騒音・看板が多くなる
✅ 投資向き、純粋な住宅利用は慎重に判断
用途地域で必ず確認すべき4大チェック項目
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 土地に対する建築面積の割合 |
| 容積率 | 延床面積の上限 |
| 高さ制限 | 建物の高さ制限 |
| 外壁後退 | 境界からの距離 |
✅ これを知らずに土地を買うと
**「思ったより小さい家しか建てられない」**という失敗につながります。
店舗付き住宅が建てられる用途地域一覧
| 用途地域 | 店舗併用 |
|---|---|
| 第一種低層 | × |
| 第二種低層 | △ |
| 第一種中高層 | △ |
| 第二種中高層 | ○ |
| 第一種住居 | ◎ |
| 第二種住居 | ◎ |
| 準住居 | ◎ |
✅ 将来サロン・教室・事務所を検討しているなら
**「第一種住居以上」**が必須条件です。
用途地域でよくある失敗例
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建物だけ見て土地を決めてしまう
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「住宅地だから安心」と思い込む
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営業担当に用途地域確認を任せきりにする
✅ 正解は
「土地 → 用途地域 → 建築制限 → 将来の街の変化」まで確認すること
プロの住宅アドバイザーとしての結論
| 重視したいこと | おすすめ用途地域 |
|---|---|
| 静かに暮らしたい | 第一種低層 |
| 利便性を重視 | 第一種中高層 |
| 将来売却も考慮 | 第一種住居 |
| 店舗併用 | 第一種住居以上 |
まとめ｜用途地域は「20年後の資産価値」まで左右します
家は建て替えできますが、土地の用途地域は簡単に変わりません。
だからこそ、私は必ずお客様にこうお伝えしています。
「建物より先に、用途地域を確認してください。」
それだけで、将来の後悔の9割は防げます。
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