建築基準法42条の道路とは？住宅を建てる前に必ず知るべき道路種別と注意点
家づくりでは「土地の広さ」や「日当たり」ばかりに目が行きがちですが、実は**最も重要なのは“道路”**です。
なぜなら、建築基準法では「幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない土地」は そもそも家を建てられない からです。
本記事では、家づくりの現場で最も重要でありながら一般の方には難しく感じる、
建築基準法42条の道路の種類と注意点、そして調査方法 を徹底解説します。
建築基準法42条の道路とは？
建築基準法で家を建てるためには、土地が「建築基準法上の道路」に接していることが必須条件です。
ここでいう道路は、一般的な“道路っぽいもの”ではなく、厳密に法律で定義された種類があります。
代表的なものが、以下の 42条1項1号～5号道路、42条2項道路 です。
【42条1項の道路（既存道路）】
■ 42条1項1号道路（道路法による道路）
● 内容
・国道・県道・市道など、道路法に基づいて管理されている公道。
最も信頼性が高い“正規の道路”です。
・「公道で幅員4ｍ以上あれば42条1項1号」と説明する人もいましたが、
行政が認定していなければ42条1項1号とはなりません。行政の認定当時
住宅の立ち並びがなかった道路等は公道かつ4ｍ以上の幅員があっても認定
されていないことがあります。
・基本的に住宅建設には問題ありませんが、4ｍ以上の幅員があることが要件
にもかかわらず、4ｍ未満の部分があっても42条1項1号に認定されていて、
セットバックが必要だったケースがありました。念のため幅員は確認した
方がいいでしょう。
■ 42条1項2号道路（都市計画道路・土地区画整理事業による道路・開発道路）
● 内容
・宅地分譲に伴い、造成された道路（開発道路）が多いです。
・分譲地内の道路のため、私道ですが、後に行政に移管され公道になり、
42条1項1号道路になるケースが多いです。
・宅地分譲を目的として作られる道路であることが多いため、住宅建設に問題はありません。
・幅員4ｍ未満だと建築確認が下りないため、幅員は4ｍ以上確保されています。
・行政への移管がされず、私道のままの場合、将来的に保守管理や通行承諾の
問題が発生するリスクがないか確認してください（42条1項5号の欄を参照）。
■ 42条1項3号道路（既存道路）
● 内容
・建築基準法施行当時にすでに存在していた道路です。
・幅員4ｍ以上の道路が認定対象なので、原則セットバックはありません。
・公道か私道かは認定の基準ではないので、私道である場合は、保守管理や
通行承諾の問題が発生するリスクがないか確認してください（42条1項5号の欄を参照）。
■ 42条1項4号道路（事業計画道路）
● 内容
・道路法、都市計画法などで事業計画のある道路で2年以内に事業が開始される
ものとして特定行政庁が指定した道路です。
・道路築造前及び築造中であっても、指定されたものは道路とみなされます。
・「事業決定」され、特定行政庁が42条1項4号と認定すれば、その道路に接道
しているものとして、建物の建設は原則可能（確認必須）です。
・「計画決定」されていて、長年そのままになっているものも多いですが、
その場合は計画段階の道路で建築確認は取れません。
・「計画決定」されている土地に既存の42条の道路が接道していることも
多いですが、その場合は既存の道路で建築確認を取ることになりますが、
都市計画法53条の許可が必要になります（構造や階数の要件があります）。
・敷地の一部にこの道路が計画されている場合（例：計画道路部分が駐車場）
事業開始されたときに駐車場がなくなる等のリスクがあります。
■ 42条1項5号道路（位置指定道路）
● 内容
・建築基準法上の道路にするため、民間が申請して行政に指定を受けた道路。
・旗竿地や私道に多いタイプ。
・宅地分譲の際に敷地が道路に接していない場合に築造する等のケースが多いです。
・私道のため、持分がないとトラブルの元になりかねません（持分がないことも
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・通行や掘削同意（上下水道工事など）が必要になるケースあり。特に位置指定道路の
持分がない土地を購入するときは必ず売主に通行・掘削同意書を取得してもらいましょう。
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道路の維持管理（舗装・除雪）は住民負担になることもあります。
・公図や地積測量図で前面道路と敷地の間に細い敷地があることがあり、その場合は
細い敷地も含めて42条1項5号道路と認定されているか必ず確認してください（42条道路に
接道していないものとして住宅を建設できない可能性があります）。
【42条2項道路（みなし道路）】
● 内容
・建築基準法が制定される前から存在していた道で、幅4m未満でも特定行政庁が指定して
道路とみなすものです。
・新築時は「セットバック」が必須となります。
・道路境界ではなく道路の中心線から2ｍを基準として、道路後退によって敷地が狭く
【道路調査の流れ（住宅建設時にやるべき）】
① 市役所で「道路種別」を確認
建築指導課・道路管理課で閲覧できます。
② 道路幅員の確認（4m以上？）
2項道路はセットバックを計算。
③ 道路境界の位置を確認
公図ではなく必ず道路台帳・確定測量図で確認。
④ 接道義務（2m以上）を確認
旗竿地の場合は特に注意。
⑤ 私道の場合、持分・掘削同意の有無を確認
【住宅建設で失敗しないためのポイント】
● 図面の「道路幅員」が正しいとは限らない
現況と図面は違うことが多い。
● セットバックを忘れるとプランが大幅変更になる
駐車場や庭が想定より狭くなる。
● 私道は必ず「持分」「負担」「掘削同意」を確認
トラブルの約半分は私道が原因です。
【まとめ】
家を建てるうえで、道路の知識は最重要と言っても過言ではありません。
建築できるかどうか、敷地がどれだけ有効に使えるか、価値がどれだけ維持されるか——すべてが道路で決まります。
特に以下の方は要注意です。
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セットバックが発生する可能性がある土地
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私道（位置指定道路）に接している土地
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古い住宅街の狭い道路に面した土地
これらは一般の人には判断が非常に難しいため、土地購入前に必ず専門家へ相談することをおすすめします。
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