■ この記事の目的（売主メリット）

不動産売却では

最も多いトラブルは

• 事故物件ではないのに心理的瑕疵扱いになる

• 売却後に買主からクレームが来る

• 「説明義務違反」に問われる可能性がある

こうした“売主側の目に見えないリスク”が実は多く存在します。

しかし、不動産会社は
「契約不適合責任（心理的瑕疵）は売主の問題」
という立場のところもあり、教えてくれないことも・・

本記事では、売主自身がトラブルを避けるための
心理的瑕疵リスクの見極め方・説明方法・告知書の書き方
まで、すべて専門的に解説します。

1. 事故物件でなくても“心理的瑕疵”と判断される事例

結論：
心理的瑕疵は「死亡事故の有無」だけで決まらない。
“買主が住み心地に不安を感じる要素”があれば該当する可能性があります。

（1）室内外での事件・トラブルが発生したケース

死亡事故ではなくても、次のようなケースは心理的瑕疵になり得ます。

● 近隣での暴行事件・強盗事件

→「周囲の治安」に関する内容は、買主の安心感を損なう可能性があり
　心理的瑕疵と判断されるケースもあります。

● 隣人同士の騒音トラブル・嫌がらせ

→ 売主が実際に被害を受けていた場合、説明義務あり。

　　実際に私の前職で、「隣人が大声で恫喝する、汚物を敷地内に投げつける」

　　物件を仕入契約し、告知書に全く記載がなかったため裁判となっている事例が

　　あります。

（2）建物での自殺・事件が“過去にあった”が、自分の部屋ではないケース

マンションなどで

• 別の部屋

• 共用部分
  で死亡事故や事件があった場合も、
  買主が知れば心理的負担につながりうるため、
  過去の事実を知っていれば告知義務が発生する可能性が高いと思われます。

（3）近隣の迷惑住民が存在するケース

以下のような場合は“心理的瑕疵”扱いになる可能性があります：

• ゴミ出しのルール違反を繰り返す

• 深夜に大声で音楽

• ベランダでの異常な吸煙

• ペットの放し飼い

売主が過去トラブルを経験しているなら、基本的に説明義務が生じます。

（4）その他のケース

「死亡していないから大丈夫」ではありません。

• 救急車の出動が多かった

• 孤独死につながりかねない事件があった

ケースバイケースですが、こうしたケースも買主が知れば“購入判断に影響”する

ような程度・内容の事例であれば告知義務が発生する可能性があります。

2. 買主からのクレームを避ける説明方法

「売主が事実を曖昧に伝えた」
ことが原因です。

以下は、“クレームになる可能性を低くする説明方法”です。

■ （1）短く・中立的に・感情を交えない

悪い印象を与えたくないからと説明を濁すと、後でトラブルに。
ポイントは

事実だけを淡々と述べる

ことです。

例：

• 「隣室の方とは、以前騒音に関するやり取りがありました」

• 「建物内で過去に救急車が来たことが数回あります」

• 「近隣で過去に〇〇の事件があったと聞いています」

※“売主の評価”や“主観”は入れない方が安全。

■ （2）聞かれていなくても“重要事実は積極的に”説明する

心理的瑕疵は「質問されたら答える」では不十分。

契約不適合責任の観点から、
売主自身が知る重要事実は、自ら告知する義務がある
と思った方がいいです。

■ （3）事実確認できない情報は「聞いた範囲で」と前置きする

噂話レベルの内容でも“伝え方”でトラブルを回避できることがあります。

例：

「管理組合から聞いた範囲では、過去に〇〇の事例があったようです」

これで「断定した」と誤解されるリスクを下げられます。

3. 告知書でトラブルを減らすコツ

売主が最も失敗しやすいのが
告知書の書き方。

ここが不備だと、

• 契約不適合責任

• 損害賠償

• 契約解除
  につながるため注意が必要です。

■ （1）“自己判断”で除外しない

売主が軽いと思う内容でも、買主にとっては重大なことが多いです。

判断基準は：

買主が知れば購入判断に影響する可能性があるか？

売主の感覚ではなく、買主基準で判断する。

■ （2）具体的な事実を書く（主観は不要）

悪い印象を避けようと“抽象的”に書くとトラブルに。

悪い例：

• 「近隣トラブルが過去にありました」
  （→ どんな内容か不明で後で揉める）

良い例：

• 「2021年に隣室との騒音に関して管理会社へ相談したことがあります」

キーワード：事実・年月・関係者・行動内容 を書くことが重要。

■ （3）わからない点は“確認中”と記載して提出する

告知書は 不正確な記載がもっとも危険。

曖昧な場合は

「管理会社へ確認中」
と記載し、不動産会社に調査してもらう。

これにより後々の“説明義務違反”リスクを回避できます。

■ まとめ：心理的瑕疵は「知らなかった」では済まない売主リスク

この記事で解説した通り、心理的瑕疵は

• 死亡事故だけ

• 事故物件だけ
  の問題ではありません。

売主が知りながら
説明をしなかった・曖昧だった
ことが、後のクレーム・損害賠償の大半です。

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